刘赤水，平乐人，少颖秀，十五入郡庠。父母早亡，遂以游荡自废。家不中资，而性好修饰，衾榻皆精美。一夕被人招饮，忘灭烛而去。酒数行始忆之，急返。闻室中小语，伏窥之，见少年拥丽者眠榻上。宅临贵家废第，恒多怪异，心知其狐，亦不恐，入而叱曰：“卧榻岂容鼾睡！”二人遑遽，抱衣赤身遁去。遗紫绔裤一，带上系针囊。大悦，恐其窃去，藏衾中而抱之。俄一蓬头婢自门罅入，向刘索取。刘笑要偿。婢请遗以酒，不应；赠以金，又不应。婢笑而去。旋返曰：“大姑言：如赐还，当以佳偶为报。”刘问：“伊谁？”曰：“吾家皮姓，大姑小字八仙，共卧者胡郎也；二姑水仙，适富川丁官人；三姑凤仙，较两姑尤美，自无不当意者。”刘恐失信，请坐待好音。婢去复返曰：“大姑寄语官人：好事岂能猝合？适与之言，反遭诟厉；但缓时日以待之，吾家非轻诺寡信者。”刘付之。
刘赤水是平乐人，自小聪慧英俊，十五岁进入郡学读书。后来由于父母早逝，他逐渐开始游荡，荒废了学业。尽管家境不富裕，他却喜好修饰，被褥床铺都十分精致。某晚，刘赤水应邀去喝酒，离开时忘记吹灭蜡烛。酒过几巡，他才想起此事，急忙赶回家中。到家后，刘赤水听见屋内有低语声，便悄悄靠近偷看，见一个年轻男子抱着美丽女子躺在床上。刘赤水的房子邻近一处废弃的大族宅邸，常有鬼怪出没，他心知这是狐狸作祟，却不惧怕。刘赤水进屋大声呵斥：“我的床铺，怎能容你们睡大觉！”那两人惊慌失措，抱着衣服光着身子跑了，留下了一条紫色丝绸裤子，带子上还系着针线包。刘赤水很高兴，怕被他们偷回去，就藏在被中抱着。不久，一个蓬头散发的丫环从门缝挤进来，向他讨要那条裤子。刘赤水笑着说要报酬。丫环答应送酒来，刘赤水不同意；又说给钱，他也不接受。丫环笑着离开，不久又回来说：“我家大姑娘说，如果你归还裤子，必送你一个好媳妇作为报答。”刘赤水问：“你家大姑娘是谁？”丫环答：“我家姓皮，大姑娘小名叫八仙，和她在一起的是胡郎；二姑娘水仙嫁给了富川的丁官人；三姑娘凤仙更美丽，没人见了不中意。”刘赤水怕她不守信，决定坐等好消息。丫环去了又回来说：“大姑娘让我传话给官人：好事哪能一下子就做成呢？刚才把这事与三姑娘说，反遭到一顿痛骂。请你宽限几天，稍加等待，我们家不是轻易许诺不守信的人家。”刘赤水听罢便把东西还给了她。
过数日渺无信息。薄暮自外归，闭门甫坐，忽双扉自启，两人以被承女郎，手捉四角而入，曰：“送新人至矣！”笑置榻上而去。近视之，酣睡未醒，酒气犹芳，赪颜醉态，倾绝人寰。喜极，为之捉足解袜，抱体缓裳。而女已微醒，开目见刘，四肢不能自主，但恨曰：“八仙淫婢卖我矣！”刘狎抱之。女嫌肤冰，微笑曰：“今夕何夕，见此凉人！”刘曰：“子兮子兮，如此凉人何！”遂相欢爱。既而曰：“婢子无耻，玷人床寝，而以妾换裤耶！必小报之！”
过了许多天，却始终没有消息。一晚天刚黑，刘赤水从外面回来，关上门刚坐下，忽然两扇门自动开了。两个人用被子抬着一位姑娘，手拉着被子的四个角走进来，说：“送新娘子来了！”笑着将她放在床上便离开了。刘赤水走近床前一看，发现是凤仙正沉睡未醒，浑身散发着醇香的酒气，红润的脸庞带着醉态，美艳绝伦。刘赤水欣喜若狂，握着她的脚替她脱袜子，抱着她替她脱衣服。此时，凤仙已经微微醒来，睁眼看见刘赤水，但四肢不听使唤，只是恨恨地说：“八仙这个坏丫头把我卖了！”刘赤水抱着她亲热。凤仙嫌他身上冰凉，微笑着说：“今晚是什么日子啊，遇上这么冰凉的人！”刘赤水答道：“你啊你啊，把我这个凉人又能怎么样！”于是两人便相亲相爱起来。之后，凤仙说道：“八仙这丫头真无耻，玷污了人家的床铺，却拿我来换裤子！一定要小小报复她一下！”
从此无夕不至，绸缪甚殷。袖中出金钏一枚，曰：“此八仙物也。”又数日，怀绣履一双来，珠嵌金绣，工巧殊绝，且嘱刘暴扬之。刘出夸示亲宾，求观者皆以资酒为贽，由此奇货居之。女夜来，作别语。怪问之，答云：“姊以履故恨妾，欲携家远去，隔绝我好。”刘惧，愿还之。女云：“不必，彼方以此挟妾，如还之，中其机矣。”刘问：“何不独留？”曰：“父母远去，一家十余口，俱托胡郎经纪，若不从去，恐长舌妇造黑白也。”从此不复至。
从此，凤仙每晚都来，两人感情深厚。一天，凤仙从袖子里拿出一枚金钏，说：“这是八仙的。”又过了几天，她从怀里拿出一双镶珠绣金、做工精巧的绣鞋，并且让刘赤水张扬出去。刘赤水便拿着这些东西向亲戚、朋友炫耀。想要看的人以钱酒作为赠礼，由此，这些东西就成了稀罕物。一天夜里凤仙来，说起了告别的话。刘赤水惊讶地问是什么缘故，凤仙答道：“姐姐因为绣鞋的事记恨我，想带着全家去很远的地方，以此隔绝我俩相好。”刘赤水一听很害怕，愿意把东西还给八仙。凤仙说：“不必，她正要用这个来要挟我，如果还了她，正中了她的计。”刘赤水问：“你为什么不单独留下来呢？”凤仙说：“父母远去，一家十馀口，都托胡郎照应，若不跟着去，恐怕这个长舌女会造谣惹是非。”从此凤仙没再来过。
逾二年，思念綦切。偶在途中，遇女郎骑款段马，老仆鞚之，摩肩过；反启障纱相窥，丰姿艳艳。顷，一少年后至，曰：“女子何人？似颇佳丽。”刘亟赞之。少年拱手笑曰：“太过奖矣！此即山荆也。”刘惶愧谢过。少年曰：“何妨。但南阳三葛，君得其龙，区区者又何足道！”刘疑其言。少年曰：“君不认窃眠卧榻者耶？”刘始悟为胡。叙僚婿之谊，嘲谑甚欢。少年曰：“岳新归，将以省觐，可同行否？”刘喜，从入萦山。
过了两年，刘赤水非常思念凤仙。一天，他偶然在路上遇见一位女郎骑着一匹马，缓缓前行，一个老仆人牵着马缰绳，正与他擦肩而过。女郎回头掀起面纱，偷偷看了他一眼，露出美丽的面容。不一会儿，一位年轻人从后面走来，问：“那女郎是谁？看起来很美。”刘赤水极力称赞她。年轻人向他行礼，笑着说：“过奖了！那就是我妻子。”刘赤水不好意思地道歉。年轻人说：“没关系。不过南阳诸葛三兄弟，您已经得到了其中的龙，剩下的就不足道了！”刘赤水不明白他的话。年轻人解释道：“您不认识偷着睡在您床上的人了吗？”刘赤水这才明白他就是胡郎。于是两人认了连襟，亲热地说笑起来。年轻人说：“岳父母刚回去，我们要去探望一下，您一起去吗？”刘赤水很高兴，便跟他们一起进了萦山。
山上故有邑人避乱之宅，女下马入。少间，数人出望，曰：“刘官人亦来矣。”入门谒见翁妪。又一少年先在，靴袍炫美。翁曰：“此富川丁婿。”并揖就坐。少时，酒灸纷纶，谈笑颇洽。翁曰：“今日三婿并临。可称佳集。又无他人，可唤儿辈来。作一团圞之会。”俄，姊妹俱出，翁命设坐，各傍其婿。八仙见刘，惟掩口而笑；凤仙辄与嘲弄；水仙貌少亚，而沉重温克，满座倾谈，惟把酒含笑而已。于是履舄交错，兰麝熏人，饮酒乐甚。刘视床头乐具毕备，遂取玉笛，请为翁寿。翁喜，命善者各执一艺，因而合座争取，惟丁与凤仙不取。八仙曰：“丁郎不谙可也，汝宁指屈不伸者？”因以拍板掷凤仙怀中，便串繁响。翁悦曰：“家人之乐极矣！儿辈俱能歌舞，何不各尽所长？”八仙起，捉水仙曰：“凤仙从来金玉其音，不敢相劳；我二人可歌《洛妃》一曲。”二人歌舞方已，适婢以金盘进果，都不知其何名。翁曰：“此自真腊携来，所谓‘田婆罗’也。”因掬数枚送丁前。凤仙不悦曰：“婿岂以贫富为爱憎耶？”翁微哂不言。八仙曰：“阿爹以丁郎异县，故是客耳。若论长幼，岂独凤妹妹有拳大酸婿耶？”凤仙终不快，解华妆，以鼓拍授婢，唱《破窑》一折，声泪俱下；既阕，拂袖径去，一座为之不欢。八仙曰：“婢子乔性犹昔。”乃追之，不知所往。
山上有一座过去城里人避乱用的宅子，八仙下马进了屋。不一会儿，有好几个人出来看，嚷着：“刘官人也来了。”刘赤水进门拜见了岳父母。还有一位年轻人已经先在了，衣饰华美，光彩耀眼。岳父介绍说：“这是富川的丁姑爷。”两人互相拜过就坐下了。不一会儿，酒菜纷纷摆上来，一家人说说笑笑，气氛非常融洽。岳父说：“今天三位姑爷都来了，真是难得的聚会。又没有外人，可以叫女儿们出来，大家团聚一下。”过了一会儿，三姐妹都出来了。岳父命人摆上座位，让她们各自坐在自己的丈夫旁边。八仙见到刘赤水，只是掩口而笑；凤仙则与他互相戏闹；水仙容貌稍逊，但沉静温存，满屋都在谈笑，只有她只是握着酒杯微笑不语。于是宾客纷杂，屋内香气袭人，大家都喝得很尽兴。刘赤水看见床头有各种乐器，就拿了一枝玉笛，请求吹奏一曲为岳父祝寿。岳父很高兴，让会吹奏的都去拿一件，于是大家争先恐后去拿，只有丁姑爷和凤仙没拿。八仙说：“丁郎不会，可以不取，你怎么也不伸手？”于是把拍板扔到凤仙怀里，各种乐器开始演奏。岳父欢喜地说：“家人之间的欢乐也就是这样了！你们都能歌善舞，何不各尽所长呢？”八仙站起来，拉着水仙说：“凤仙珍惜嗓音如珍惜金玉，不敢劳烦人家，咱俩可以唱一曲《洛妃》。”二人歌舞刚完，正好丫环用金盘献上水果，大家都不知道这是什么水果。岳父说：“这是从真腊国带来的，叫‘田婆罗’。”于是双手捧了几枚送到丁姑爷面前。凤仙不高兴地说：“难道对女婿的爱也要以贫富论定吗？”岳父笑笑不说话。八仙说：“爹爹因为丁郎是外县人，是客人。如果论长幼，难道只有凤妹妹有个拳头大的穷酸女婿吗？”凤仙始终不高兴，脱下鲜艳的服饰，把鼓拍扔给丫环，唱了一折《破窑》，声泪俱下。唱完便拂袖而去，弄得满屋人都很不愉快。八仙说：“这丫头还跟从前一样任性。”说完就去追她，却已经不知道去哪了。
刘无颜，亦辞而归。至半途见凤仙坐路旁，呼与并坐，曰：“君一丈夫，不能为床头人吐气耶？黄金屋自在书中，愿好为之。”举足云：“出门匆遽，棘剌破复履矣，所赠物，在身边否？”刘出之，女取而易之。刘乞其敝者，冁然曰：“君亦大无赖矣！几见自己衾枕之物，亦要怀藏者？如相见爱，一物可以相赠。”旋出一镜付之曰：“欲见妾，当于书卷中觅之；不然，相见无期矣。”言已不见。
刘赤水觉得很丢脸，便告辞回家。走到半路时，看见凤仙坐在路旁，叫他一起坐下。凤仙说：“你作为一个男子汉，难道不能为床头人争口气吗？黄金屋自在书中，希望你好好努力！”然后她抬起脚说：“出门时太急，荆棘刺破了鞋。你还带着我给你的东西吗？”刘赤水拿出绣鞋，凤仙接过来穿上。刘赤水想要她那双旧鞋，凤仙笑笑说：“你真是个大无赖！谁见过自己的被子枕头之类，也要藏在身上的？如果你真的爱我，我可以给你一件东西。”她便拿出一面镜子递给刘赤水，说：“如果想见我，应当到书卷中去找，不然，我们就没有相见的时候了。”说完，她便消失了。
怊怅而归。视镜，则凤仙背立其中，如望去人于百步之外者。因念所嘱，谢客下帷。一日见镜中人忽现正面，盈盈欲笑，益重爱之。无人时，辄以共对。月余锐志渐衰，游恒忘返。归见镜影，惨然若涕；隔日再视，则背立如初矣：始悟为己之废学也。乃闭户研读，昼夜不辍；月余则影复向外。自此验之：每有事荒废，则其容戚；数日攻苦，则其容笑。于是朝夕悬之，如对师保。如此二年，一举而捷。喜曰：“今可以对我凤仙矣！”揽镜视之，见画黛弯长，瓠犀微露，喜容可掬，宛在目前。爱极，停睇不已。忽镜中人笑曰：“‘影里情郎，画中爱宠’，今之谓矣。”惊喜四顾，则凤仙已在座右。握手问翁媪起居，曰：“妾别后不曾归家，伏处岩穴，聊与君分苦耳。”刘赴宴郡中，女请与俱；共乘而往，人对面不相窥。既而将归，阴与刘谋，伪为娶于郡也者。女既归，始出见客，经理家政。人皆惊其美，而不知其狐也。
刘赤水只好惆怅地回去了。刘赤水拿起镜子一看，见凤仙背对着他站在镜中，看上去好像在百步之外。他记得凤仙的嘱咐，于是谢绝会客，闭门专心读书。一天，刘赤水看到镜中人突然转身，脸上带着微笑的神情，于是对她更加珍爱。无人的时候，他便与镜中人对视。一个多月后，刘赤水的读书热情逐渐减弱，开始外出游玩，常常忘记回家。回家后，他看见镜中人满面愁容，好像要哭一样。再过一天看时，镜中人又恢复了背对他的样子。刘赤水这才明白，凤仙的变化都是因为自己荒废学业的缘故。于是，他重新闭门苦读，昼夜不停，一个多月后，镜中人再次面向他。从此得到验证，每当有事荒废学业，镜中人就满面悲伤，连日苦苦攻读，镜中人就满面笑容。于是，他每天早晚都把镜子挂起来，如同对待老师一样。如此坚持了两年，他终于一举考中。刘赤水高兴地说：“今天我可以面对我的凤仙了！”拿起镜子一看，只见凤仙弯着两道乌黑的长眉，微微露出洁白整齐的牙齿，满脸喜色，仿佛就在眼前。刘赤水爱不释手，目不转睛地看着镜中人。忽然，镜中人笑着说：“‘影里的情郎，画中的爱宠’，说的就是今天吧。”刘赤水惊喜地四下张望，发现凤仙已经站在他右边了。刘赤水拉着她的手，问岳父母的生活起居。凤仙说：“我和你分别后还不曾回家，就一直住在山洞里，以此来与你共同分担清苦。”刘赤水去郡中赴宴，凤仙也要求同行。两人同乘一辆车，人们都看不见她。后来要回家时，凤仙暗中与他商量，假装她是刘赤水在郡中娶的妻子。凤仙回到家中，才开始出来见客人，经营家务。人们都惊异于她的美丽，而不知道她是狐狸。
刘属富川令门人，往谒之。遇丁，殷殷邀至其家，款礼优渥，言：“岳父母近又他徙。内人归宁，将复。当寄信往，并诣申贺。”刘初疑丁亦狐，及细审邦族，始知富川大贾子也。初，丁自别业暮归，遇水仙独步，见其美，微睨之。女请附骥以行。丁喜，载至斋，与同寝处。棂隙可入，始知为狐。女言：“郎勿见疑。妾以君诚笃，故愿托之。”丁嬖之。竟不复娶。
刘赤水是富川县令的学生，他去拜见县令。途中遇到了丁郎，丁郎热情地邀请他到家里去，款待得十分周到。丁郎告诉他：“岳父母最近又迁到别处去了。我妻子回娘家，也快回来了。我一定会寄信告知他们你高中的消息，并请他们来祝贺。”刘赤水起初怀疑丁郎也是狐狸，但后来详细打听他的家族，才知道他是富川县大商人的儿子。当初，丁郎有一次晚上从别墅回家，遇到水仙独自在路上，丁郎见她美丽，便偷偷斜眼看她。水仙请求与他同行，丁郎非常高兴，把她带到书房，两人便同居了。水仙能从窗格子中进出，丁郎才知道她是狐狸。水仙说：“请您不要怀疑。我是因为您的诚实厚道，才愿意托身于您的。”丁郎非常爱她，竟然不再娶妻。
刘归，假贵家广宅，备客燕寝，洒扫光洁，而苦无供帐；隔夜视之，则陈设焕然矣。过数日，果有三十余人，赍旗采酒礼而至，舆马缤纷，填溢阶巷。刘揖翁及丁、胡入客舍，风仙逆妪及两姨入内寝。八仙曰：“婢子今贵，不怨冰人矣。钏履犹存否？”女搜付之，曰：“履则犹是也，而被千人看破矣。”八仙以履击背，曰：“挞汝寄于刘郎。”乃投诸火，祝曰：“新时如花开，旧时如花谢；珍重不曾着，姮娥来相借。”水仙亦代祝曰：“曾经笼玉笋，着出万人称；若使姮娥见，应怜太瘦生。”凤仙拨火曰：“夜夜上青天，一朝去所欢；留得纤纤影，遍与世人看。”遂以灰捻拌中，堆作十余分，望见刘来，托以赠之。但见绣履满柈，悉如故款。八仙急出，推柈堕地；地上犹有一二只存者，又伏吹之，其迹始灭。次日，丁以道远，夫妇先归。八仙贪与妹戏，翁及胡屡督促之，亭午始出，与众俱去。
刘赤水回到家中，借富人家的大院子为客人准备食宿，院子打扫得非常干净，却苦于没有帐幔可用。第二天去看，只见陈设焕然一新。过了几天，果然有三十多人带着礼品来到门前，车马络绎不绝，挤满了街巷。刘赤水向岳父及丁郎、胡郎施礼，把他们请进屋内，凤仙迎母亲及两位姐姐进了内室。八仙说：“丫头如今富贵了，不怨我这个媒人了吧。金钏、绣鞋还在吗？”凤仙找了出来还她，说：“鞋倒还是这双鞋，只是被上千人看破了。”八仙用鞋打她的背，说：“打你，把这记在刘官人身上。”于是，把鞋扔到火里，祝愿说：“新时如花开，旧时如花谢。珍重不曾着，姮娥来相借。”水仙也代为祝愿说：“曾经笼玉笋，着出万人称。若使姮娥见，应怜太瘦生。”凤仙拨拨火说：“夜夜上青天，一朝去所欢。留得纤纤影，遍与世人看。”于是，凤仙把灰捻在盘中，堆成十馀份。看见刘赤水过来，便托起来送给他，只见满盘绣鞋，都和原来的一样。八仙急忙走出来，把盘子推到地上，地上还有一两只绣鞋，她又伏下身去吹，绣鞋才消失不见。第二天，丁郎家因为路远，夫妇俩先回去了。八仙贪图和妹妹玩耍，父亲和胡郎多次催促，过了中午，她才从房里出来，和众人一起走了。
初来、仪从过盛，观者如市，有两寇窥见丽人，魂魄丧失，因谋劫诸途。侦其离村，尾之而去。相隔不盈一尺，马极奔不能及。至一处，两崖夹道，舆行稍缓；追及之，持刀吼咤，人众都奔。下马启帘，则老妪坐焉。方疑误掠其母；才他顾，而兵伤右臂，顷已被缚。凝视之，崖并非崖，乃平乐城门也；舆中则李进士母，自乡中归耳。一寇后至，亦被断马足而絷之。门丁执送太守，一讯而伏。时有大盗未获，诘之，即其人也。
这些客人最初到来时，气派十足，围观的人多得如同赶集。其中有两个强盗看见如此美丽的女人，魂都飞了，便商量在途中劫持她们。他们察看客人离开村子后，便尾随在后面。相距不到一箭地时，两人打马急追，却始终赶不上。到了一个两边山崖夹道的地方，车马行进稍慢，强盗乘机追上来，举刀大喊，吓得人们四散而逃。强盗下马打开车帘一看，却见里面坐着一个老太太。正当强盗怀疑是误抢了美人的母亲时，抬头四顾，忽然被兵器砍伤了右臂，立刻被绑了起来。强盗定睛一看，周围并不是山崖，而是平乐城门，车中是李进士的母亲，从乡下回来。另一个强盗从后赶来，也被砍断了马腿，绑了起来。守城的士兵将他们抓去见太守，一审便招认了。他们正是官府正在通缉的强盗之一。
明春，刘及第。凤仙以招祸，故悉辞内戚之贺。刘亦更不他娶。及为郎官，纳妾，生二子。
第二年春天，刘赤水中了进士。凤仙怕招惹是非，一概推辞了亲戚的祝贺。刘赤水也不再娶别人。他后来做了郎官，纳了一名妾，生了两个儿子。
异史氏曰：“嗟乎！冷暖之态，仙凡固无殊哉！‘少不努力，老大徒伤’。惜无好胜佳人，作镜影悲笑耳。吾愿恒河沙数仙人，并遣娇女婚嫁人间，则贫穷海中，少苦众生矣。”
异史氏说：唉！人情的冷暖，仙界和凡间原来并无区别呀！“少壮不努力，老大徒伤悲”。只可惜没有要强的佳人，做出镜中的悲欢罢了。我愿有许许多多仙人，都把他们可爱的女儿嫁到人间，那么，贫穷的苦海中，就不会有许多痛苦的人了。